Změna č. 3 územního plánu Předboje (dále jen Z3) není jen souborem technických úprav barevných ploch na mapě. V lokalitě označené Z3/8 má změnit přibližně pět hektarů převážně orné půdy na plochy pro výrobu a sklady.
Obec už přitom s investorem uzavřela smlouvu, která podrobně stanovuje, co má změna územního plánu umožnit a co obec získá, pokud Z3 nabude účinnosti.
Podívali jsme se proto na její konkrétní obsah. Neměla by obec požadovat víc? Mnohem víc? V blízkém okolí jsme v podobných případech našli investiční příspěvky obci minimálně o řád vyšší. Odkazy na níže citované dokumenty jsou na konci článku.
Kdo smlouvu uzavřel
Smlouvu o územním rozvoji uzavřela obec Předboj dne 13. května 2025 se společností Martin Kroupa - autodoprava spol. s r.o.
Za obec ji podepsali:
- starostka Mgr. Dagmar Horevajová;
- místostarosta Bc. Ondřej Pecha.
Uzavření smlouvy schválilo zastupitelstvo 29. dubna 2025 usnesením č. 05-29/04/2025/ZO.
Dodatkem č. 1 ze dne 11. září 2025 byla práva a povinnosti investora převedena na společnost Alpen-Real s.r.o.
Z orné půdy plocha pro výrobu a sklady
Návrh změny Z3 vymezuje v této lokalitě dvě plochy:
| Lokalita | Původní využití | Navrhované využití | Výměra |
|---|---|---|---|
| Z3/8.1 | OP - orná půda | VS - výroba a sklady | 5,0212 ha |
| Z3/8.2 | OP - orná půda | VS - výroba a sklady | 0,1222 ha |
| Celkem | 5,1434 ha |
Jde tedy přibližně o 51 434 metrů čtverečních ploch pro výrobu a sklady.
Orientační umístění v mapě.
Orientační zákres vznikl porovnáním leteckého snímku s koordinačním výkresem změny Z3. Nenahrazuje katastrální mapu ani geodetické zaměření.
Na Seznam Zprávy jsme našli článek, který toto území popisuje detailněji ...
- Podivný kopec za vsí „vydělal“ stamiliony. Nelegálně, úřady jsou bezzubé
Co v lokalitě zamýšlí investor
Přílohou smlouvy je podnikatelský záměr společnosti Martin Kroupa - autodoprava. Nejde o popis konkrétní již povolené stavby, ale o představu investora o budoucím využití území.
Investor v něm uvádí:
- výrobní haly a provozy pro lehký a středně těžký průmysl;
- logistická centra a distribuční sklady;
- administrativní budovy;
- komunikace, parkoviště a doprovodnou infrastrukturu.
Smlouva zároveň stanovuje parametry, které mají být obsaženy ve změně Z3:
| Způsob využití plochy | Stanovený podíl |
|---|---|
| Stavební objekty | maximálně 50 % |
| Zpevněné komunikace a plochy | maximálně 30 % |
| Zeleň | minimálně 20 % |
Až 80 procent území by tedy podle těchto parametrů mohly tvořit budovy, komunikace a další zpevněné plochy. Nejméně 20 procent musí připadnout na zeleň.
Maximální výška staveb je ve smlouvě stanovena absolutní hodnotou 216 metrů nad mořem. V textu návrhu Z3 je uvedeno, že se vypouští dosavadní regulativ: „Maximální velikost jedné stavby činí 25 × 75 × 9 m.“
To znamená, že dřívější jednoznačný rozměr 9 metrů už nemá být rozhodujícím výškovým limitem této lokality.
Co má obec získat
Smlouva výslovně uvádí, že projekt představuje pro obec „nezanedbatelnou zátěž“ a finančním příspěvkem se investor snaží alespoň v základním rozsahu zmírnit negativní následky spojené se svým projektem.
Smlouva stanovuje několik druhů plnění investora ve prospěch obce.
Finanční příspěvek
Celkový finanční příspěvek činí 3 000 000 Kč.
| Část příspěvku | Podmínka nebo termín podle původní smlouvy |
|---|---|
| 1 000 000 Kč | do deseti pracovních dnů od uzavření smlouvy |
| 1 000 000 Kč | do deseti pracovních dnů od účinnosti Z3, na základě písemné výzvy obce |
| 1 000 000 Kč | pět splátek po 200 000 Kč |
První milion korun však není pro obec bez podmínek. Jestliže Z3 nenabude účinnosti ve smluvním termínu, může investor od smlouvy odstoupit a na základě písemné výzvy požadovat jeho vrácení.
Původní termín 30. června 2026 byl později dodatkem č. 2 prodloužen do 31. března 2027.
Jsou tři miliony korun odpovídající částka?
Tři miliony korun mohou na první pohled působit jako významný příjem obecního rozpočtu. Bez srovnání ale samotné číslo mnoho neříká.
Změna územního plánu má umožnit využít přibližně 51 434 m² převážně orné půdy pro výrobu a sklady. Budovy mohou podle sjednaných parametrů zabrat až polovinu území, tedy přibližně 25 717 m².
Peněžní příspěvek tři miliony korun proto odpovídá přibližně:
- 58 Kč za každý metr čtvereční celého dotčeného území;
- 117 Kč za každý metr čtvereční maximální možné zastavěné plochy.
Je to hodně, nebo málo?
Poměrně výmluvné srovnání nabízí obec vzdálená od Předboje jen několik kilometrů.
Jaká pravidla mají nedaleké Zdiby
Zdiby mají od roku 2019 veřejně dostupné a transparentní Zásady pro výstavbu. Podle nich investor přispívá:
- 1 000 Kč za každý m² nárůstu hrubé podlažní plochy při změně územního plánu;
- dalších 1 000 Kč za každý m² při následném povolování stavby.
Zdibská pravidla výslovně předpokládají druhý příspěvek i v případě, že investor již zaplatil příspěvek za změnu územního plánu.
Předboj versus Zdiby
Pro orientační srovnání používáme maximální možnou zastavěnou plochu předbojského areálu 25 717 m². Protože konkrétní budoucí haly ještě nejsou vyprojektované, jde o modelový a spíše konzervativní přepočet.
| Fáze projektu | Předboj - sjednaná částka | Zdiby - modelový přepočet |
|---|---|---|
| Změna územního plánu | Částka není samostatně uvedena | 25 717 000 Kč |
| Povolení a realizace stavby | Částka není samostatně uvedena | 25 717 000 Kč |
| Celkem | 3 000 000 Kč | 51 434 000 Kč |
| Přepočet na 1 m² | 117 Kč/m² | 2 000 Kč/m² |
Rozdíl činí 48 434 000 Kč (slovy čtyřicet osm milionů čtyřista třicet tisíc korun). Modelový příspěvek podle pravidel Zdib by byl přibližně 17krát vyšší než peněžní příspěvek sjednaný v Předboji.
Jde samozřejmě o orientační srovnání. Zdibská pravidla nejsou pro Předboj právně závazná a neříkají, kolik Předboj musel od investora požadovat.
Někdo by navíc mohl namítnout, že Zdiby leží přímo u dálnice D8 a mají výrazně větší zkušenosti s tlakem komerční výstavby. Jejich podmínky proto nemusí být pro malý Předboj použitelné, i když jeho lokalita leží přímo u silnice první třídy I/9.
Podívejme se tedy ještě jinam - do rovněž nedalekých Neratovic - Byškovic na stejné silnici I/9.
Jaká pravidla přijaly Neratovice
Město Neratovice, jehož součástí jsou i okolní obce (např. Byškovice), přijalo vlastní Zásady pro spolupráci s investory. Používá je od 1. dubna 2026.
Pro výrobní a skladovací areály stanovují:
- 1 000 Kč za m² navýšení intenzity zastavění, pokud je potřebná změna územního plánu;
- dalších 500 Kč za m² hrubé podlažní plochy při povolení výrobní nebo skladovací stavby.
Pokud projekt vyžaduje obě fáze, příspěvky se sčítají.
Předboj versus Neratovice
| Fáze projektu | Předboj - sjednaná částka | Neratovice - modelový přepočet |
|---|---|---|
| Změna územního plánu | Částka není samostatně uvedena | 25 717 000 Kč |
| Povolení výrobního a skladovacího areálu | Částka není samostatně uvedena | 12 858 500 Kč |
| Celkem | 3 000 000 Kč | 38 575 500 Kč |
| Přepočet na 1 m² | 117 Kč/m² | 1 500 Kč/m² |
Rozdíl přes 35 milonů. Modelový příspěvek podle neratovických pravidel by byl přibližně 12,9krát vyšší než peněžní příspěvek sjednaný v Předboji.
Ani neratovická metodika samozřejmě není pro Předboj závazná. Jde však již o druhou blízkou samosprávu, která u změny územního plánu a následné výrobní či skladovací výstavby pracuje s příspěvkem v řádu desítek milionů korun, nikoliv jednotek milionů.
Neratovice navíc výslovně rozlišují mezi investičním příspěvkem obci a infrastrukturou nezbytnou pro samotný projekt.
Náklady na příjezd, sítě nebo jiná opatření potřebná k fungování areálu se proto automaticky nepovažují za kompenzaci jeho širších dopadů.
Na podobná čísla bychom se dostali také v Odoleně Vodě
Odolena Voda má samostatné sazby přímo pro obchodní, skladové a výrobní stavby. Při modelovém použití maximálních parametrů, které umožňuje předbojská změna územního plánu, by tam investiční příspěvek za změnu územního plánu a následné povolení areálu vyšel přibližně na 55,8 milionu korun bez případné DPH.
To je asi 18,6krát více než peněžní příspěvek ve výši tří milionů korun sjednaný v Předboji.
Je proto překvapivé, že ve zveřejněných podkladech k předbojské smlouvě nenacházíme žádné podobné srovnání s pravidly okolních obcí. Není z nich patrné, zda si vedení obce před podpisem smlouvy takovou rešerši vůbec zpracovalo, s jakými částkami pracovalo ani podle čeho dospělo právě k peněžnímu příspěvku ve výši tří milionů korun.
Pokud takové srovnání vzniklo, bylo by namístě je zveřejnit. Pokud nevzniklo, nabízí se otázka, na základě čeho zastupitelé posoudili, že sjednané plnění odpovídá hodnotě změny územního plánu a budoucím dopadům více než pětihektarového výrobního a skladovacího areálu.
Poznámka ke srovnání: Uvedené sazby nejsou cenami obecních pozemků ani správními poplatky za vydání povolení. Jde o samostatné investiční příspěvky obci na veřejnou infrastrukturu a rozvoj území. Kupní cena pozemků a případné vybudování infrastruktury se řeší odděleně. Výpočty jsou modelové; skutečná částka by závisela na přesných parametrech projektu a konkrétní smlouvě.
Co dalšího má Předboj získat
Peněžní příspěvek není jediným plněním sjednaným ve smlouvě. Investor má obci poskytnout také štěrk, pozemky a další věcná plnění.
Jejich skutečnou hodnotu je proto potřeba posoudit samostatně.
Patnáct set tun štěrku
Po nabytí účinnosti Z3 má investor na žádost obce poskytovat štěrk frakce 0/32:
- až 150 tun ročně;
- po dobu deseti let;
- celkem nejvýše 1 500 tun.
Náklady na dopravu, nakládku a vykládku na území Předboje má nést investor.
Smlouva umožňuje dohodnout dodání jiného materiálu. Investor také může zbývající dodávky štěrku nahradit finančním plněním odpovídajícím obvyklé ceně nedodaného materiálu.
Sídlo společnosti, nebo půl milionu
Investor se zavázal do dvou let od účinnosti Z3 přemístit sídlo společnosti do Předboje a ponechat je zde nejméně pět let.
Tuto povinnost však může nahradit jednorázovou platbou obci ve výši 500 000 Kč.
Pozemky o výměře 1 326 m²
Investor má obci bezplatně převést nově oddělené parcely:
- parc. č. 166/46;
- parc. č. 166/47;
- parc. č. 127/2.
Jejich celková výměra činí 1 326 m². V podstatě se jedná o úzký pás před areálem u Hlavní silnice - od můstku přes potok k silnici I/9.
Smlouva současně konstatuje, že se na darovaných pozemcích nacházejí nepovolené terénní úpravy, zejména deponie zeminy a dalšího materiálu.
Investor se zavázal tyto úpravy na písemnou výzvu obce odstranit a pozemky uvést do smluvně vymezeného stavu.
Zeleň, vjezd a čištění komunikace
Investor má dále:
- zřídit ochranné pásmo;
- odstranit stavby a terénní úpravy odporující regulaci Z3;
- vysadit a revitalizovat zeleň;
- vysadit izolační zeleň;
- udržovat vysazenou zeleň nejméně tři roky;
- rozšířit vjezd z Hlavní ulice nejméně na sedm metrů;
- umístit případnou závoru nejméně 20 metrů od komunikace;
- pravidelně uklízet přilehlou část Hlavní ulice nejméně po dobu pěti let.
Smlouva u rozšířeného vjezdu přímo uvádí, že má umožnit souběžné zastavení dvou nákladních vozidel či kamionů vedle sebe.
Vyrovnají ostatní plnění rozdíl?
Bez ocenění jednotlivých položek to nelze spolehlivě určit.
Ve zveřejněných dokumentech jsme nenašli:
- znalecké ocenění převáděných pozemků;
- vyčíslení hodnoty 1 500 tun štěrku včetně dopravy;
- souhrnné ocenění všech nepeněžních plnění;
- porovnání celkové hodnoty plnění s pravidly okolních obcí;
- odhad zvýšení hodnoty pozemků po změně z orné půdy na plochy výroby a skladů.
Část sjednaných povinností navíc slouží především samotnému provozu areálu.
Rozšíření vjezdu pro dva kamiony, úklid komunikace znečištěné provozem, odstranění nepovolených úprav nebo výsadbu povinné izolační zeleně nelze bez dalšího považovat za dar obci.
Teprve po ocenění skutečně veřejně prospěšných plnění by bylo možné zjistit, nakolik se celková hodnota dohody přibližuje částkám, které by podle svých pravidel požadovaly Zdiby nebo Neratovice.
Průmyslový areál má vzniknout na místě těžby a navážek
Budoucí plocha výroby a skladů nevzniká na běžném, dosud obdělávaném poli.
Dokumentace změny Z3 uvádí, že původní zemědělská půda byla znehodnocena těžbou štěrkopísku a dalšími navážkami realizovanými v rámci komerční činnosti vlastníka.
Severní část lokality dokumentace označuje jako prostor odvalu a navážky. Ten má být podle navrženého řešení zachován a ozeleněn, zatímco ve zbývající části území mají být umístěny haly a pojezdové plochy.
Viz také: Co se psalo o nelegální skládce u Předboje - a co s ní má společného změna Z3?
Co se kdy řešilo na zastupitelstvu
O skládce, deponii a rostoucích hromadách se přitom na zastupitelstvu diskutovalo opakovaně už od roku 2023.
Zápisy poskytují poměrně výmluvnou časovou řadu.
28. června 2023
Místostarosta podle zápisu uvedl, že se v areálu nachází deponie a probíhá tam recyklování přivážených materiálů.
Občané požadovali kontrolu skládkování, obávali se nebezpečného odpadu a žádali zapojení policie a České inspekce životního prostředí. Starostka uvedla, že obec podání učiní.
V témže zápisu vedení obce mluvilo o „stávající skládce“, kterou chtěla společnost Kroupa rekultivovat, a o následném záměru změnit pozemky na plochy skladování a výroby.
29. ledna 2024
Občané upozorňovali, že se hromada zvětšuje, a vyjadřovali obavy z nebezpečného odpadu.
Zastupitelé odpověděli, že nemají informace potvrzující jeho přítomnost. Podle vyjádření společnosti Kroupa měla její činnost spočívat pouze v recyklaci a prodeji.
18. června 2024
Zápis zaznamenává diskusi o „rostoucí hromadě, která se sesouvá dolů“.
Starostka uvedla, že v areálu proběhla kontrola inspekce životního prostředí. Výsledek této kontroly však v zápisu uveden není.
19. prosince 2024
Místostarosta mluvil přímo o „skládce, kterou provozuje firma Autodoprava Kroupa“.
Podle zápisu obec hledala řešení především prostřednictvím regulací v územním plánu.
29. dubna 2025
Při schvalování současné smlouvy občanka upozornila na špinavou vodu vytékající z roury. Starostka přislíbila šetření.
Právní zástupce obce současně uvedl, že terénní úpravy by měl kontrolovat stavební úřad.
Z veřejných dokumentů nelze bez dalšího dovodit, že jsou nepovolené všechny navážky v celém areálu nebo že obsahují nebezpečný odpad.
Je ale doloženo, že nejméně na části území existují nepovolené terénní úpravy a deponie zeminy a dalšího materiálu.
Před schválením změny územního plánu by proto měla obec zveřejnit:
- výsledek kontroly České inspekce životního prostředí;
- stanoviska stavebního úřadu k provedeným terénním úpravám;
- informace o druhu, původu a množství navezeného materiálu;
- případné rozbory zeminy a podzemních či povrchových vod;
- plán sanace a zabezpečení navážek;
- posouzení únosnosti podloží pro budoucí haly;
- vysvětlení, které navážky budou odstraněny a které mají zůstat na místě.
Obec se zavázala podnikat kroky ke schválení Z3
Jedna z nejpodstatnějších částí smlouvy se týká samotného územního plánu.
Obec a investor prohlašují, že se shodli na parametrech změny Z3 a zavazují se činit kroky vedoucí k tomu, aby změna s dohodnutým obsahem mohla být vydána a nabyla účinnosti.
Smlouva současně uvádí, že obec postupuje v mezích své samostatné působnosti a že nejsou dotčena její práva jako účastníka příslušných veřejnoprávních řízení.
Smluvní strany také výslovně prohlašují, že dokument nepovažují za plánovací smlouvu ve smyslu stavebních předpisů.
Smlouva tedy sama obsahuje pojistky zdůrazňující samostatné postavení obce. Současně však obec smluvně přijala závazek činit kroky směřující k vydání Z3 v dohodnuté podobě.
To přirozeně vyvolává otázku:
Jak bude obec nezávisle posuzovat připomínky občanů, požadavky dotčených orgánů a veřejný zájem, když se již investorovi zavázala podnikat kroky vedoucí k účinnosti změny s předem dohodnutými parametry?
Otázka sama není tvrzením, že obec porušila zákon. Je ale zcela namístě požadovat vysvětlení, jak je ve smluvním vztahu zachována nezávislost dalšího rozhodování zastupitelstva.
Zajištění závazků investora
Investor se zavázal zřídit ve prospěch obce zástavní právo k vybraným pozemkům.
Zástavní právo má zajišťovat současné i budoucí závazky investora až do výše 20 milionů korun. Podle smlouvy mohou zajištěné dluhy vznikat až do 31. prosince 2038.
Ve smlouvě jsou rovněž sjednány smluvní pokuty například za:
- prodlení s finančním příspěvkem;
- nedodání materiálu;
- nezajištění převodu darovaných pozemků;
- nesplnění povinností týkajících se zeleně;
- nerozšíření vjezdu;
- nedostatečný úklid komunikace.
Samotná hranice zajištění 20 milionů korun neznamená, že obec tuto částku od investora obdrží. Jde o maximální rozsah pohledávek zajištěných zástavním právem.
Jedna smlouva už existovala
Nová smlouva nevznikla na prázdném listu papíru.
Obec a původní investor spolu uzavřeli plánovací smlouvu už 26. března 2021. Smlouva z roku 2025 ji zrušila a nahradila novým ujednáním.
Současně bylo dohodnuto, že případná plnění poskytnutá podle původní smlouvy se nebudou vracet a že smluvní strany po sobě nebudou v souvislosti se starou smlouvou nic dalšího požadovat.
Z veřejně dostupné smlouvy ale není zřejmé:
- jaké konkrétní plnění bylo podle smlouvy z roku 2021 skutečně poskytnuto;
- jakou mělo hodnotu;
- proč bylo rozhodnuto, že se nebude vracet;
- zda bylo započítáno při sjednání nové dohody.
Na co by měla obec odpovědět
Před schválením změny Z3 by měla obec veřejnosti odpovědět především na následující otázky:
- Jak obec dospěla právě k finančnímu příspěvku tři miliony korun?
- Existuje nezávislé ocenění hodnoty všech peněžních a nepeněžních plnění investora?
- Existuje odhad zvýšení hodnoty pozemků po změně z orné půdy na plochy výroby a skladů?
- Proč se sjednaný příspěvek tak výrazně liší od modelových částek podle pravidel Zdib a Neratovic?
- Jaká intenzita nákladní dopravy se v areálu předpokládá?
- Byla zpracována dopravní studie?
- Jak budou vyhodnoceny hluk, emise, prašnost a zatížení Hlavní ulice?
- Jaké konkrétní provozy bude možné v ploše VS povolit?
- Obdržela obec první milion korun a je připravena jej případně vrátit?
- Co bylo skutečně splněno podle původní smlouvy z roku 2021?
- Jak se tato smlouva a nedokončená Z3 promítnou do připravovaného nového územního plánu?
- Jak dopadly kontroly navážek, deponie a terénních úprav v areálu?
Pět hektarů, které mohou změnit obec
Smlouva sama o sobě není důkazem porušení zákona ani nehospodárnosti. Je však dokladem toho, že vedení obce a investor uzavřeli konkrétní dohodu týkající se více než pěti hektarů budoucích ploch výroby a skladů. Sjednané plnění investora je přitom řádově nižší než částky, ke kterým bychom podle veřejně dostupných pravidel dospěli u několika srovnávaných obcí.
Možné následky této změny (pracovní místa a příjmy na jedné straně, nákladní doprava, hluk, prašnost a proměna okolí obce na straně druhé) mohou Předboj ovlivňovat desítky let.
Obyvatelé by proto měli před schválením Z3 znát nejen částku, kterou obec získá, ale také skutečný rozsah plánovaného areálu, jeho očekávaný provoz a dlouhodobé dopady.
Nejde o to předem označit dohodu za dobrou nebo špatnou.
Jde o to, aby obec veřejnosti doložila, proč je výhodná.
Zdroje
- Smlouva o územním rozvoji ze dne 13. května 2025
- Dokumentace změny č. 3 územního plánu
- Zápis ze zasedání zastupitelstva ze dne 9. června 2026
- Zásady pro výstavbu v obci Zdiby
- Zásady města Neratovice pro spolupráci s investory
- Zásady města Odolena Voda pro jednání s investory
- Výpočet investičního příspěvku v Odoleně Vodě
Poznámka: Dne 18. srpna 2026 spustila obec Předboj nový obecní web. Některé původní odkazy proto mohou zobrazovat chybu 404. Dokumenty použité při přípravě tohoto článku máme uloženy v záloze.