V zápisech předbojského zastupitelstva lze během současného volebního období najít několik převodů a směn obecních pozemků. K některým z nich se na tomto blogu ještě vrátíme. Jedna směna pozemku je však aktuální: záměr byl zveřejněn 10. srpna 2026 a občané k němu mohou podávat připomínky do 25. srpna 2026.
Proto se nejprve podívejme, co má obec novou transakcí získat, čeho se má vzdát a jaké důležité informace ve zveřejněných podkladech chybějí. Na konci článku najdete také vzor připomínky a žádosti o vysvětlení, kterou lze zaslat do 25. srpna 2026 obecnímu úřadu.
--
Na úřední desce obce Předboj se 10. srpna 2026 objevil záměr směny pozemků se společností Diamond Villa I. Čísla na první pohled vypadají pro obec velmi příznivě.
Obec má odevzdat 334 metrů čtverečních a získat 904 metrů. Rozdíl činí 570 metrů ve prospěch obce a směna má proběhnout bez jakéhokoliv doplatku.
Zdálo by se tedy, že není co řešit.
Jenže u pozemků nerozhoduje pouze jejich výměra. Podstatné je také jejich umístění, tvar, způsob využití, stavební možnosti a hodnota, kterou mají pro jednotlivé účastníky směny.
A právě při pohledu do mapy a smlouvy o územním rozvoji začíná být celá transakce podstatně zajímavější.
Orientační znázornění hlavních částí směny podle katastrální mapy. Modře je vyznačen dlouhý ochranný pás, který má získat obec, červeně pozemek u plánované výstavby, který má od obce získat Diamond Villa I. Obrázek nezobrazuje přesné geodetické zaměření ani všechny drobné části směny.
Co má obec odevzdat
Společnost Diamond Villa I má od obce získat:
| Parcela | Výměra |
|---|---|
| 273/309 | 164 m² |
| 273/317 | 170 m² |
| Celkem | 334 m² |
Nejde o jeden souvislý pozemek. Obě parcely se ale nacházejí v bezprostředním okolí developerského projektu Pod Vilami.
Zvláště parcela 273/317 tvoří klín navazující na prostor plánovaného rodinného domu označeného v dokumentaci jako RD8, na novou komunikaci a propojení s obecním parkem.
Pro běžného pozorovatele může jít o pouhých 170 metrů čtverečních. Pro developera však může mít takový pozemek podstatně větší význam, protože doplňuje a sceluje území jeho projektu.
Co má naopak získat obec
Diamond Villa I má obci předat:
| Parcela | Výměra |
|---|---|
| 273/326 | 897 m² |
| 273/329 | 7 m² |
| Celkem | 904 m² |
Devět set metrů čtverečních zní velkoryse. Z mapy a přílohy smlouvy však vyplývá, že hlavní část tvoří dlouhý a poměrně úzký pás za plánovanými rodinnými domy.
Nemá jít o běžný stavební pozemek ani o volně využitelnou část parku. Na této ploše má vzniknout ochranný zemní val se zelení, který oddělí novou developerskou výstavbu od stávajících domů.
Obec tedy nezískává devět set metrů čtverečních libovolně využitelného území. Především přebírá pozemek určený pro ochranné opatření, jehož potřebu vyvolává samotný developerský projekt.
Val má postavit developer. Potom jej dostane obec
Podle smlouvy o výstavbě a územním rozvoji má ochranný val se zelení na vlastní náklady vybudovat společnost Diamond Villa I.
Obec se na jeho vybudování nemá finančně podílet. Po dokončení má ale pozemek s valem a zelení přejít do jejího vlastnictví.
To může mít logický důvod: ochranná zeleň bude obecním majetkem a obec nad ní získá kontrolu. Současně to však znamená, že jí pravděpodobně připadne také budoucí péče a údržba.
Proto nelze jednoduše říci, že obec získává o 570 metrů čtverečních více, a tedy na směně automaticky vydělává.
Ve skutečnosti dostává hlavně dlouhý ochranný pás s předem určenou funkcí. Developer naproti tomu získává sice menší pozemky, ale přímo zapadající do jeho stavebního projektu.
Pozemky měly původně sloužit velkému parku
Důležitá je také historie obecních pozemků.
Na zasedání zastupitelstva dne 19. prosince 2023 byl schválen bezplatný převod parcel 273/112, 273/268 a 273/309 od společnosti Mi Querido na obec Předboj.
Při projednávání zaznělo, že pozemky v lokalitě K Parku mají být převedeny na obec a následně na nich vznikne „velký park“.
Obec si poté objednala také studii parkových úprav za 55 000 korun.
Že nešlo jen o neurčitou představu, dokládá také veřejné projednání projektu Park Pod Vilami ze dne 3. dubna 2024. Vedení obce spolu s projektantem představilo park jako rozsáhlé veřejné prostranství, které má propojovat několik ulic, zlepšit průchodnost lokality a nabídnout cesty, altány, dětské prvky, poldry i parkovou zeleň. Při následné diskusi se řešily také hranice parku, vedení cest, sousední pozemky a budoucí náklady na údržbu.
Plánovaná směna proto není pouze technickou výměnou několika parcel. Může zasáhnout do území, které bylo občanům představeno jako budoucí obecní park. Tím důležitější je zveřejnit výslednou mapu a vysvětlit, zda a jak se původně prezentovaná podoba parku směnou změní.
Nyní má být parcela 273/309 převedena společnosti Diamond Villa I. Druhá odevzdávaná parcela 273/317 zřejmě vznikla oddělením části jednoho z pozemků, které obec získala v souvislosti s budováním parku.
Část majetku získaného bezplatně pro obecní park se tak má vrátit do rukou developera.
Ani to samo o sobě neznamená, že je směna špatná. Hranice parku může být potřeba upravit a výsledné uspořádání může dávat smysl. Obec by ale měla veřejnosti přesvědčivě vysvětlit, proč je právě toto řešení pro její obyvatele nejvýhodnější.
O směně se ve skutečnosti rozhodlo už v roce 2025
Záměr vyvěšený v srpnu 2026 může působit dojmem, že jde o nový návrh. Princip směny byl ale součástí smlouvy o výstavbě a územním rozvoji, kterou zastupitelstvo schválilo už 29. dubna 2025.
Podle zápisu se jednání s developerem vedla přibližně rok a půl. Výsledný projekt počítal s výstavbou osmi rodinných domů, nové komunikace a osm metrů širokého pásu zeleně se zemním valem.
Pro schválení smlouvy hlasovalo pět zastupitelů. Nikdo nebyl proti, jeden zastupitel se zdržel a jeden nebyl přítomen.
Kde je ocenění?
Ve zveřejněném záměru obec uvádí, že bezdoplatková směna vychází z jejího účelu, návaznosti na smlouvu o územním rozvoji a ze vzájemných práv a povinností.
To je ale velmi obecné vysvětlení.
Ve zveřejněných dokumentech jsme nenašli:
- ocenění jednotlivých pozemků;
- znalecký posudek;
- porovnání jejich obvyklých tržních cen;
- vysvětlení, jakou hodnotu mají obecní parcely pro developerský projekt;
- odhad budoucích nákladů na údržbu valu a zeleně;
- konkrétní ekonomický výpočet, proč má směna proběhnout bez doplatku.
Samotná absence zveřejněného znaleckého posudku ještě neznamená porušení zákona. Obec by však měla být schopna doložit, že se svým majetkem nakládá účelně a hospodárně a že případný rozdíl v hodnotě pozemků umí obhájit.
Více metrů nemusí znamenat více hodnoty
Směnu lze na veřejnosti představit velmi jednoduše:
Obec odevzdá 334 metrů čtverečních a získá 904 metrů.
Mnohem podstatnější otázka ale zní:
Jakou skutečnou hodnotu mají pozemky, které obec odevzdává, a jakou hodnotu má dlouhý ochranný pás, který získává?
Tři sta třicet čtyři metrů strategicky umístěných u developerského projektu může mít vyšší hodnotu než devět set metrů úzké zeleně s ochranným valem a budoucími náklady na údržbu.
Dokud obec nezveřejní ocenění parcel a přesné ekonomické zdůvodnění směny, nemůže si veřejnost ověřit, zda je transakce skutečně výhodná.
Otázky, na které by měla obec odpovědět
Před konečným schválením směny by bylo namístě zveřejnit odpovědi alespoň na následující otázky:
- Jaká je obvyklá tržní cena každé ze směňovaných parcel?
- Byly pozemky oceněny znalcem nebo jiným odborným způsobem?
- Jak směna ovlivní podobu a celkovou rozlohu plánovaného obecního parku?
- Co přesně umožní parcely 273/309 a 273/317 společnosti Diamond Villa I?
- Bylo by možné developerský projekt uskutečnit i bez jejich získání?
- Jaké náklady ponese obec na budoucí údržbu ochranného valu a zeleně?
- Proč obec považuje směnu bez finančního doplatku za hospodárnou?
- Jaké konkrétní plnění developera vyvažuje případný rozdíl v tržní hodnotě pozemků?
Nejde o obvinění, ani o tvrzení, že je směna nezákonná. Z dostupných dokumentů to nelze dovodit.
Jde o běžnou a oprávněnou kontrolu nakládání s obecním majetkem. Jestliže má obec developerovi přenechat pozemky získané pro velký park, měla by srozumitelně doložit, co za ně občané skutečně dostanou.
Protože při směně pozemků nerozhoduje, kdo položí na stůl více metrů čtverečních.
Rozhoduje, kdo získá větší hodnotu.
--
Vzor připomínky a žádosti o vysvětlení
Následující text může každý občan upravit podle svého názoru a zaslat Obecnímu úřadu Předboj nejpozději do 25. srpna 2026. Nejde o žádost podle zákona č. 106/1999 Sb., ale o připomínku ke zveřejněnému záměru směny.
Na obecním webu je uvedeno: Případná vyjádření k tomuto záměru lze podat písemně na podatelně Obecního úřadu Předboj nebo zaslat prostřednictvím poskytovatele poštovních služeb na adresu Obecní úřad Předboj, Hlavní 18, 250 72 Předboj, a to nejpozději do 15 dnů ode dne zveřejnění tohoto záměru.
Předmět: Připomínka k záměru směny pozemků se společností Diamond Villa I
Vážení,
obracím se na obec v souvislosti se záměrem směny pozemků mezi obcí Předboj a společností Diamond Villa I, zveřejněným na úřední desce dne 10. srpna 2026.
Obec má podle zveřejněného záměru převést parcely č. 273/309 a 273/317 o celkové výměře 334 m² a získat parcely č. 273/326 a 273/329 o celkové výměře 904 m². Přestože obec získá větší výměru, z dostupných podkladů není možné posoudit skutečnou hodnotu směňovaných pozemků ani hospodárnost bezdoplatkové směny.
Žádám proto, aby před konečným rozhodnutím zastupitelstva obec zveřejnila nebo při veřejném projednání srozumitelně vysvětlila:
- jaká je obvyklá cena každého ze směňovaných pozemků;
- zda bylo zpracováno odborné ocenění nebo znalecký posudek;
- proč jsou pozemky považovány za hodnotově rovnocenné a směna má proběhnout bez doplatku;
- jaký konkrétní význam mají parcely 273/309 a 273/317 pro projekt Diamond Villa I;
- jak směna ovlivní podobu, rozlohu a využitelnost plánovaného obecního parku;
- jaké budoucí náklady ponese obec na údržbu ochranného valu a zeleně;
- zda budou pozemky předávané obci prosté zástavních práv, věcných břemen a jiných právních či faktických vad.
- Liší se výsledné hranice a rozloha parku po navrhované směně od projektu představeného veřejnosti dne 3. dubna 2024? Pokud ano, v čem přesně a proč?
Do doby, než budou tyto informace veřejně doloženy, žádám zastupitelstvo, aby konečné schválení směny odložilo.
Prosím také o zařazení této připomínky mezi podklady pro jednání zastupitelstva, které bude o směně rozhodovat.
S pozdravem
jméno a příjmení
případně adresa nebo jiný kontakt
Zdroje
- Záměr směny pozemků mezi obcí Předboj a společností Diamond Villa I
- Zápis č. 14/2025 ze zasedání zastupitelstva obce Předboj dne 29. dubna 2025
- Smlouva o výstavbě a územním rozvoji mezi obcí Předboj a společností Diamond Villa I
- Usnesení ze zasedání zastupitelstva obce Předboj dne 19. prosince 2023
- Zápis č. 6/2023 ze zasedání zastupitelstva obce Předboj dne 19. prosince 2023 - původně zveřejněn na obecním webu, na novém webu nenalezen (404), jeho archivovanou kopii máme uloženou.
- Zápis z veřejného projednání projektu Park Pod Vilami ze dne 3. dubna 2024